1. 华尔街大师首页
  2. 中概股资讯

SOHO中国:一卖到底,潘石屹清仓或套现178亿离场,此前已卖85亿

3月11日,SOHO中国股票继续停牌。昨日下午,SOHO中国公告,“公司股份停止买卖,以待刊发有关内幕消息以及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。”

3月11日,SOHO中国股票继续停牌。昨日下午,SOHO中国公告,“公司股份停止买卖,以待刊发有关内幕消息以及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。”

经过一轮又一轮的传闻与辟谣,潘石屹的“卖卖卖”最终还是水落石出。SOHO中国3月11日晚间最新披露公告承认,该公司目前确与海外金融投资者进行洽谈,探讨战略合作的可能性,相关洽谈可能会就公司的全部已发行股份作出全面要约。

SOHO中国:一卖到底,潘石屹清仓或套现178亿离场,此前已卖85亿

承认洽谈

根据公告,截至3月11日,SOHO中国尚未就是否进行潜在交易作出决定,也并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

公告还披露了SOHO中国此前短暂停牌股票即将恢复买卖的信息。SOHO中国称,已向联交所申请股份于2020年3月12日上午9时起恢复买卖。

针对与黑石交易是否属实等问题,北京商报记者致电SOHO中国,得到的答复是以公告为准。

3月10日早间,有消息称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化,有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。此报价较SOHO中国上日收市价2.98元高逾一倍,并表示SOHO中国的相关债务也将由黑石集团接管。SOHO中国由潘石屹和其妻子张欣创立,两人持有SOHO中国63.93%股权。消息称,与黑石集团达成协议后,两人打算保有小部分股份。

SOHO中国2019年中报显示,截至2019年6月底,SOHO中国的债务为人民币326.8亿元(约合47亿美元);现金流方面,账面持有现金12亿元,净负债率为44%。

这笔买卖似乎很划算。据了解,2018年,SOHO中国公司经营业务产生现金13.83亿元,减利息净支出8.09亿元,减所得税支付2.12亿元,经营活动净现金流3.62亿元,回报低至约0.6%。而根据数据显示,2019年上半年,SOHO中国平均借贷成本约4.8%,而据潘石屹此前透露,总价约78亿元的自持物业回报率是3%,这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。

此外,SOHO中国的债务问题也值得关注。2019年中报显示,截至去年6月底,SOHO中国的投资房地产价值为87.8亿美元。根据半年报,截至2019年6月30日,公司总借贷177.61亿元,其中将于一年内到期的负债20.53亿元,五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%,较上年末增长1个百分点。而公司同期现金及等价物只有11.5亿元,根本无法覆盖短债。

受此消息刺激,SOHO中国股价于3月10日上午开盘后迅速拉升,至当日上午11时12分,股票开始停牌。临停前,SOHO中国股价报4.1港元,涨幅高达37.58%,市值约213亿港元,而这也是SOHO中国股价自2018年6月以来的高点。

铺垫已久

黑石集团并非首次出现在与SOHO中国有关的资产出售传闻中,SOHO中国的“卖卖卖”也并非一蹴而就。

自2014年至今,不完全统计显示,本次交易之前,SOHO中国已经套现的资产高达300亿元。

2014年,以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO部分物业;2015年,以84.93亿元出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权;2016年,以32.2亿元出售上海的SOHO世纪广场;2017年,以85.8亿元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业面。

2018年3月的业绩发布会上,面对不断被追问的“逃离中国”,潘石屹才明确表示未来不再出售资产,但曾经以持有型物业著称的SOHO中国,这个时候只剩下最核心的八大资产——北京的望京SOHO、光华路SOHO 2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

一个月后,SOHO中国原总裁阎岩加盟黑石集团,出任集团亚洲房地产部董事总经理一职。

随后的2019年10月,有消息称,包括黑石集团在内的买方团计划接盘SOHO中国的3处项目。随后该传言进一步升级,称SOHO中国考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少8座办公大楼,资产总价值约达500亿-600亿元,拟出售项目几乎是SOHO中国的全部物业“家底”。买家团方面,包括黑石集团以及新加坡国有控股的GIC公司,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

受此消息刺激,SOHO中国曾出现一日盘中大涨27%的纪录,但随后SOHO中国发布公告否认了这一传闻。

从80亿出售核心物业,到40亿出售股权

“房子建在这里,我是带不动的,所以说我跑了都是谣言。”2019年11月19日,潘石屹在丽泽SOHO开业仪式上表示。

这已经不是潘石屹第一次做出“不会跑路”的表态。但所谓“谣言”并非空穴来风。

去年10月,市场曝出SOHO中国考虑以80亿美元的价格出售京沪八个商办物业的部分产权,这8处物业为SOHO中国的核心资产,估值超过500亿元,项目将以分批打包的方式寻求出售,计划未来2年内完成交易。

其中,黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。

这是SOHO最近的一则出售资产消息,也是黑石集团第一次表示中意SOHO持有的资产。然而五个月后,黑石集团由购买SOHO资产变为了购买SOHO中国控股权。

SOHO中国:一卖到底,潘石屹清仓或套现178亿离场,此前已卖85亿

(北京银河SOHO)

根据以往的市场信息,黑石比较中意大额不动产交易,也有收购公司股权的案例。购入商用不动产物业,黑石主要目的并不是用来收租,而是择机套现。

黑石集团创办于1985年,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。截至2019年中报,黑石集团营业收入35.12亿美元,净利润16.94亿美元,被视为市场最受欢迎的基金之一。

黑石集团与SOHO中国的交集在于,2018年4月,黑石集团宣布前SOHO中国总裁阎岩加入该公司亚洲房地产部,出任董事总经理一职。

不难发现,买SOHO中国的股权还是直接买物业,存在金额差距。8处物业,彼时传出的交易价格为80亿美元,但买股权只需要40亿美元。

如果按照市场传闻每股6港元的报价计算,40亿美元对应51.6亿股。资料显示,SOHO中国总股本为52亿股。

资产“卖卖卖”路线图,五年套现85亿元

过去几年,潘石屹一直在不断地的卖卖卖。

据不完全统计,SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产,合计233.6亿元,处置资产产生的现金流入超过200亿元。

其中,2014年SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。对此潘石屹解释,地产已经不是刚需,SOHO中国有大量优质资产,做包租公是前景优质的买卖。

此后,潘石屹卖资产的脚步加快。2015年,复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中,作价84.93亿元。

2016年7月,SOHO中国出售SOHO世纪广场项目,国华人寿以32.97亿元收购。2017年,SOHO中国又分别以35.73亿元和 50.08 亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

2019年6月,潘石屹再度拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9套交易标的的部分资产出售,预估总价值78亿元;

SOHO中国:一卖到底,潘石屹清仓或套现178亿离场,此前已卖85亿

(北京望京SOHO)

9月,SOHO中国就旗下部分商业项目售与慧泊停车场投资有限责任公司,交易对价7.61亿元;10月,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q的11个项目被打包卖给筑梦之星。

然而,自2013年购得丽泽地块以来,SOHO中国再未从土地市场购买任何一处土地。丽泽SOHO于去年底竣工开业,这也意味着SOHO中国再无储备和在建项目。

因此,业内也有质疑,SOHO中国出售资产的现金去了哪里?

SOHO中国:一卖到底,潘石屹清仓或套现178亿离场,此前已卖85亿

(新开业的北京丽泽SOHO)

搜狐财经统计发现,SOHO中国2014年至今共给股东派息共计约133.3亿元。其中2015至2017年三年内给股东的派息回报率达62%。而潘石屹家族在SOHO中国拥有的权益达63.9%。

据此计算,潘石屹家族共分得现金超85亿元。

SOHO净利润六年缩水超八成,出租率持续下降

频繁出售资产背后,是SOHO中国连续下滑的业绩。

转型“自持”物业前,SOHO中国曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。2012年,SOHO中国营收161.43亿元,净利润高达105.85亿元。

SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业,当时,潘石屹预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

然而事实上,财报数据与预期却相差甚远。2018年,SOHO中国营业收入由2012年的161.43亿元缩水至17.21亿元;归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元,缩水幅度高达81.8%。

业绩逐年下降主要受一线城市商办租赁市场不断遇冷的影响。SOHO中国财报显示,光华路SOHO II项目2018年上半年租金收入为1.35亿元,;而2019年上半年租金收入降至1.32亿元。

SOHO中国:一卖到底,潘石屹清仓或套现178亿离场,此前已卖85亿

(北京光华路SOHO)

出租率方面,光华路SOHO II2018年上半年出租率为98%,2019年上半年出租率为91%。望京SOHO2019年上半年出租率为92%,而上年同期为99%。

在上海,外滩SOHO2018年上半年出租率为98%,今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率仅为45%。

转型“自持”后,共享办公也一度成为SOHO中国转型的方向。潘石屹此前曾表示,出售资产目的是从重资产模式转向轻资产模式,向平台化的共享经济模式转变。

这个平台化的共享经济模式是潘石屹在2015年推出的共享办公空间SOHO3Q。但去年年底,搜狐财经探访了北京市内全部的SOHO 3Q项目,其中大量项目处于空置状态,部分租金呈断崖式下降。

“近几年共享办公不太好做,所以现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此表示。搜狐财经发现,截望京SOHO、中关村SOHO内的3Q共享办公多整租给大客户,改变了此前“共享”的租赁性质。

2019年中报显示,SOHO中国业绩继续保持低迷,上半年净利润约5.65亿元,同比下降48.36%。截至2019年6月底,SOHO中国共持有9处核心资产,面积为82.7万平方米,资产总价值约人民币611亿元。

截至2019年6月底,SOHO中国总负债326.83亿元,据市场消息称,本次私有化后,黑石将接管SOHO中国的全部债务。

本文来自投稿,不代表华尔街大师立场,如若转载,请注明出处:http://wallstreetgm.com/%e4%b8%ad%e6%a6%82%e8%82%a1%e8%b5%84%e8%ae%af/1689.html

发表评论

登录后才能评论

此站点使用Akismet来减少垃圾评论。了解我们如何处理您的评论数据