3月11日，SOHO中国股票继续停牌。昨日下午，SOHO中国公告，“公司股份停止买卖，以待刊发有关内幕消息以及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。”
经过一轮又一轮的传闻与辟谣，潘石屹的“卖卖卖”最终还是水落石出。SOHO中国3月11日晚间最新披露公告承认，该公司目前确与海外金融投资者进行洽谈，探讨战略合作的可能性，相关洽谈可能会就公司的全部已发行股份作出全面要约。
承认洽谈
根据公告，截至3月11日，SOHO中国尚未就是否进行潜在交易作出决定，也并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。
公告还披露了SOHO中国此前短暂停牌股票即将恢复买卖的信息。SOHO中国称，已向联交所申请股份于2020年3月12日上午9时起恢复买卖。
针对与黑石交易是否属实等问题，北京商报记者致电SOHO中国，得到的答复是以公告为准。
3月10日早间，有消息称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化，有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。此报价较SOHO中国上日收市价2.98元高逾一倍，并表示SOHO中国的相关债务也将由黑石集团接管。SOHO中国由潘石屹和其妻子张欣创立，两人持有SOHO中国63.93%股权。消息称，与黑石集团达成协议后，两人打算保有小部分股份。
SOHO中国2019年中报显示，截至2019年6月底，SOHO中国的债务为人民币326.8亿元（约合47亿美元）；现金流方面，账面持有现金12亿元，净负债率为44%。
这笔买卖似乎很划算。据了解，2018年，SOHO中国公司经营业务产生现金13.83亿元，减利息净支出8.09亿元，减所得税支付2.12亿元，经营活动净现金流3.62亿元，回报低至约0.6%。而根据数据显示，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，而据潘石屹此前透露，总价约78亿元的自持物业回报率是3%，这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。
此外，SOHO中国的债务问题也值得关注。2019年中报显示，截至去年6月底，SOHO中国的投资房地产价值为87.8亿美元。根据半年报，截至2019年6月30日，公司总借贷177.61亿元，其中将于一年内到期的负债20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%，较上年末增长1个百分点。而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，根本无法覆盖短债。
受此消息刺激，SOHO中国股价于3月10日上午开盘后迅速拉升，至当日上午11时12分，股票开始停牌。临停前，SOHO中国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%，市值约213亿港元，而这也是SOHO中国股价自2018年6月以来的高点。
铺垫已久
黑石集团并非首次出现在与SOHO中国有关的资产出售传闻中，SOHO中国的“卖卖卖”也并非一蹴而就。
自2014年至今，不完全统计显示，本次交易之前，SOHO中国已经套现的资产高达300亿元。
2014年，以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO部分物业；2015年，以84.93亿元出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权；2016年，以32.2亿元出售上海的SOHO世纪广场；2017年，以85.8亿元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业面。
2018年3月的业绩发布会上，面对不断被追问的“逃离中国”，潘石屹才明确表示未来不再出售资产，但曾经以持有型物业著称的SOHO中国，这个时候只剩下最核心的八大资产——北京的望京SOHO、光华路SOHO 2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。
一个月后，SOHO中国原总裁阎岩加盟黑石集团，出任集团亚洲房地产部董事总经理一职。
随后的2019年10月，有消息称，包括黑石集团在内的买方团计划接盘SOHO中国的3处项目。随后该传言进一步升级，称SOHO中国考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少8座办公大楼，资产总价值约达500亿-600亿元，拟出售项目几乎是SOHO中国的全部物业“家底”。买家团方面，包括黑石集团以及新加坡国有控股的GIC公司，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。
受此消息刺激，SOHO中国曾出现一日盘中大涨27%的纪录，但随后SOHO中国发布公告否认了这一传闻。
从80亿出售核心物业，到40亿出售股权
“房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了都是谣言。”2019年11月19日，潘石屹在丽泽SOHO开业仪式上表示。
这已经不是潘石屹第一次做出“不会跑路”的表态。但所谓“谣言”并非空穴来风。
去年10月，市场曝出SOHO中国考虑以80亿美元的价格出售京沪八个商办物业的部分产权，这8处物业为SOHO中国的核心资产，估值超过500亿元，项目将以分批打包的方式寻求出售，计划未来2年内完成交易。
其中，黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。
这是SOHO最近的一则出售资产消息，也是黑石集团第一次表示中意SOHO持有的资产。然而五个月后，黑石集团由购买SOHO资产变为了购买SOHO中国控股权。
（北京银河SOHO）
根据以往的市场信息，黑石比较中意大额不动产交易，也有收购公司股权的案例。购入商用不动产物业，黑石主要目的并不是用来收租，而是择机套现。
黑石集团创办于1985年，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。截至2019年中报，黑石集团营业收入35.12亿美元，净利润16.94亿美元，被视为市场最受欢迎的基金之一。
黑石集团与SOHO中国的交集在于，2018年4月，黑石集团宣布前SOHO中国总裁阎岩加入该公司亚洲房地产部，出任董事总经理一职。
不难发现，买SOHO中国的股权还是直接买物业，存在金额差距。8处物业，彼时传出的交易价格为80亿美元，但买股权只需要40亿美元。
如果按照市场传闻每股6港元的报价计算，40亿美元对应51.6亿股。资料显示，SOHO中国总股本为52亿股。
资产“卖卖卖”路线图，五年套现85亿元
过去几年，潘石屹一直在不断地的卖卖卖。
据不完全统计，SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产，合计233.6亿元，处置资产产生的现金流入超过200亿元。
其中，2014年SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。对此潘石屹解释，地产已经不是刚需，SOHO中国有大量优质资产，做包租公是前景优质的买卖。
此后，潘石屹卖资产的脚步加快。2015年，复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中，作价84.93亿元。
2016年7月，SOHO中国出售SOHO世纪广场项目，国华人寿以32.97亿元收购。2017年，SOHO中国又分别以35.73亿元和 50.08 亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。
2019年6月，潘石屹再度拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9套交易标的的部分资产出售，预估总价值78亿元；
（北京望京SOHO）
9月，SOHO中国就旗下部分商业项目售与慧泊停车场投资有限责任公司，交易对价7.61亿元；10月，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q的11个项目被打包卖给筑梦之星。
然而，自2013年购得丽泽地块以来，SOHO中国再未从土地市场购买任何一处土地。丽泽SOHO于去年底竣工开业，这也意味着SOHO中国再无储备和在建项目。
因此，业内也有质疑，SOHO中国出售资产的现金去了哪里？
（新开业的北京丽泽SOHO）
搜狐财经统计发现，SOHO中国2014年至今共给股东派息共计约133.3亿元。其中2015至2017年三年内给股东的派息回报率达62%。而潘石屹家族在SOHO中国拥有的权益达63.9%。
据此计算，潘石屹家族共分得现金超85亿元。
SOHO净利润六年缩水超八成，出租率持续下降
频繁出售资产背后，是SOHO中国连续下滑的业绩。
转型“自持”物业前，SOHO中国曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。2012年，SOHO中国营收161.43亿元，净利润高达105.85亿元。
SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业，当时，潘石屹预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。
然而事实上，财报数据与预期却相差甚远。2018年，SOHO中国营业收入由2012年的161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元，缩水幅度高达81.8%。
业绩逐年下降主要受一线城市商办租赁市场不断遇冷的影响。SOHO中国财报显示，光华路SOHO II项目2018年上半年租金收入为1.35亿元，；而2019年上半年租金收入降至1.32亿元。
（北京光华路SOHO）
出租率方面，光华路SOHO II2018年上半年出租率为98%，2019年上半年出租率为91%。望京SOHO2019年上半年出租率为92%，而上年同期为99%。
在上海，外滩SOHO2018年上半年出租率为98%，今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率仅为45%。
转型“自持”后，共享办公也一度成为SOHO中国转型的方向。潘石屹此前曾表示，出售资产目的是从重资产模式转向轻资产模式，向平台化的共享经济模式转变。
这个平台化的共享经济模式是潘石屹在2015年推出的共享办公空间SOHO3Q。但去年年底，搜狐财经探访了北京市内全部的SOHO 3Q项目，其中大量项目处于空置状态，部分租金呈断崖式下降。
“近几年共享办公不太好做，所以现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此表示。搜狐财经发现，截望京SOHO、中关村SOHO内的3Q共享办公多整租给大客户，改变了此前“共享”的租赁性质。
2019年中报显示，SOHO中国业绩继续保持低迷，上半年净利润约5.65亿元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中国共持有9处核心资产，面积为82.7万平方米，资产总价值约人民币611亿元。
截至2019年6月底，SOHO中国总负债326.83亿元，据市场消息称，本次私有化后，黑石将接管SOHO中国的全部债务。
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